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Aufgaben: Bestandsanalyse mit Kostenermittlung, Datenbank, Prüfung der planungsrechtlichen Rahmendaten, Mehrere Szenarios für den Schulcampus, Kostenermittlung für die Varianten, Zeitstrahl
Leistung: Immobilienportfolio-Management
Auftraggeber: Stadt Frankfurt am Main, Amt für Bau und Immobilien
Standort: Griesheim, Frankfurt am Main
Untersuchte BGF: ca. 3.150 m²
Nutzungen: Grundschule
Projektzeitraum: 04/2019 – 07/2020
Der Standort der Berthold-Otto-Grundschule bildet mit der weiterführenden Georg-August-Zinn-Schule, einer Schwimmhalle, einer 3-Feld-Sporthalle und einer KiTa einen Bildungscampus.
Alle Gebäude bis auf die Berthold-Otto-Schule wurden in den letzten Jahren saniert. Für die Berthold-Otto-Schule - ein Schulbau aus den 60er Jahren – wurden daher durch Kubus360 eine Bestandsaufnahme sowie Untersuchungen zur Bestandsbewertung durchgeführt. Dabei wurden im Rahmen der Untersuchung Fachingenieure der technischen Gebäudeausrüstung (Elektro und Heizung, Lüftung, Sanitär) beteiligt. Der Investitionsrückstau sowie Mängel des Bestandsgebäudes und notwendige Sanierungsmaßnahmen wurden detailliert ermittelt und transparent aufgezeigt.
Im Anschluss an die Aufnahme der IST-Situation wurde eine Machbarkeitsstudie für einen möglichen Ersatzneubau erarbeitet.
Für eine Neubaukonzeption wurden mehrere Varianten auf dem Grundstück erarbeitet – dabei sollte ein zukunftsfähiger Bildungscampus für die Zukunft entworfen werden. In der Studie wurden neben dem Städtebau die wirtschaftlichen Konsequenzen sowie die Auswirkung auf den Schulbetrieb dargelegt. Mögliche Bauablaufszenarien wurden erarbeitet – dabei wurde berücksichtigt, dass der Schulbetrieb als 3-zügige Grundschule dauerhaft aufrecht erhalten bleibt.
Durch die Untersuchung erhielt der Auftraggeber eine Entscheidungsgrundlage im Hinblick einer nachhaltigen Entwicklung des Bildungscampus.
Aufgaben: Bestandsanalyse, Bewertung des Gebäudebestands, Erarbeitung von Machbarkeitsstudie / Szenarien, Ermittlung von Raumprogrammen und Kostenrahmen für Neubauten
Leistung: Immobilienportfolio-Management
Auftraggeber: Stadt Korntal Münchingen
Standort: Korntal-Münchingen
Untersuchte BGF: ca. 1.870 m²
Nutzungen: Sport- und Veranstaltungshallen
Projektzeitraum: 11/2019 – 05/2020
Die Stadt Korntal-Münchingen hat in der Vergangenheit bereits ihren Bedarf an Räumen für den Sport analysiert und zu einer Bestandshalle bereits detaillierte Untersuchung zu einer möglichen Sanierung erarbeitet
Kubus360 untersuchte im Rahmen einer Bestandsanalyse die zweite Sportstätte und ermittelte basierend auf den Ergebnissen den aktuell vorhandenen Investitionsrückstau und die Investitionsbedarfe der zukünftigen Jahre. Dabei wurden auch Fachingenieure der technischen Gebäudeausrüstung (Elektro und Heizung, Lüftung, Sanitär) beteiligt. Die Ergebnisse der beiden Untersuchungen wurden zusammengeführt – so konnte dem Auftraggeber Transparenz über die Bestandssituation und Klarheit über die erforderlichen finanziellen Mittel zum wirtschaftlichen und funktionellen Erhalt der Hallen aufgezeigt werden.
Im zweiten Schritt erstellten wir für vier unterschiedliche Szenarien die Machbarkeitsstudien als Entscheidungsgrundlage für den Gemeinderat. Weiterhin analysierten wir die Betriebskosten der Bestandshallen und integrierten die Untersuchung zur Schallimmission. Die jeweiligen Szenarien wurden anschließend auf Basis von verschiedenen Kriterien bewertet und mit dazugehörigen Zeitschienen im Hinblick auf Vergabe und Ausführung hinterlegt.
Aufgaben: Bestandsanalyse, Bewertung des Gebäudebestands, Bewertung Umstrukturierung, Erstellung Workshop mit Nutzern zur Bedarfsermittlung, Raumprogramm und Kostenrahmen für Neubau, Vergleich der Varianten Generalsanierung, Generalsanierung und Umstrukturierung sowie Neubau
Leistung: Immobilienportfolio-Management
Auftraggeber: Gemeinde Gingen an der Fils
Standort: Gingen an der Fils
Untersuchte BGF: ca. 2.540 m²
Nutzungen: Sport- und Veranstaltungshallen
Projektzeitraum: 09/2019 – 06/2020
Die über 50 Jahre alte Hohensteinhalle ist stark sanierungsbedürftig und entspricht nicht mehr den Anforderungen der Nutzer. Das Spielfeld entspricht nicht den aktuellen Normvorgaben, der Gymnastikraum und die Umkleidekabinen sind nicht barrierefrei erschlossen. Weiterhin fehlt in der Sporthalle der Raum für zusätzliche Sportangebote für Senioren oder für Schüler der in unmittelbarer Nähe liegenden Grundschule.
Um eine Entscheidungsgrundlage für die weitere Entwicklung der Halle zu schaffen wurden durch uns drei unterschiedliche Szenarien untersucht und gegenübergestellt - die Generalsanierung des Bestandes, eine Umstrukturierung des Bestands mit Vergrößerung des Spielfelds sowie ein Neubau.
Kubus360 analysierte gemeinsam mit den Fachingenieuren für die Haus- und Elektrotechnik, Statik und Brandschutz die bestehende Gebäudesubstanz. Auf Grundlage der gemeinsam mit den Nutzern präzisierten Bedarfsermittlung wurde ein Raumprogramm mit Ermittlung von zwingenden Funktionseinheiten aufgestellt. Die jeweiligen Szenarien wurden sowohl monetär als auch hinsichtlich qualitativer / „weicher“ Faktoren analysiert und bewertet. Auf Basis der möglichen Vergabearten wurden für das Szenario Neubau die daraus resultierenden Terminszenarien erarbeitet, um diese in den Gremien zur Übersicht der weiteren Vorgehensweise vorzustellen.
Aufgaben: Bestandsanalyse, detaillierte Beschreibung des aktuellen Bestands hinsichtlich Zugänge und Erschließungen, Kategorisierung und Priorisierung der notwendigen Maßnahmen, Erstellung eines Kostenrahmens
Leistung: Untersuchung zur Barrierefreiheit nach DIN 18040-1
Auftraggeber: BfW - Berufsförderungswerk Schömberg GmbH
Standort: Schömberg
Untersuchte BGF: ca. 35.000 m²
Anzahl der Gebäude: 14 Immobilien
Nutzungen: Bildung, Verwaltung, Gesundheit
Projektzeitraum: 04/2018 – 08/2018
Im Jahr 2001 wurde eine Studie zur Barrierefreiheit vom Berufsförderungswerk e.V. in Schömberg erstellt. Diese Analyse entspricht nicht mehr der aktuellen Norm und musste im Hinblick auf die aktuelle Norm DIN 18040 untersucht werden.
Das Berufsförderungswerk e.V. beauftragte Kubus360 mit einer Untersuchung der Barrierefreiheit aller öffentlich zugänglichen Gebäudeteile sowie der Außenanlagen. Es erfolgte eine Aufnahme der Zugänge (Türen, Aufzüge, Flure) sowie eine Untersuchung zur rollstuhlgerechten Erschließung und Nutzung der Gemeinschaftsflächen. Im Bereich der Innenräume wurde die Möglichkeit der barrierefreien Nutzung der Gemeindeschaftsflächen untersucht. Die erforderlichen Maßnahmen wurden monetär bewertet und eine Priorisierung der Maßnahmen dient als Entscheidungsgrundlage für den Auftraggeber.
Aufgaben: Bestandsanalyse, detaillierte Baubeschreibung, Ermittlung Investitionsrückstau
Leistung: Immobilienportfolio-Management
Auftraggeber: Stadt Neckarsulm
Standort: Sulmtal, Neckarsulm
Untersuchte BGF: ca. 8.000 m²
Nutzungen: Sporthalle, Kultursaal, Restaurant und Kegelbahn
Projektzeitraum: 06/2017 – 10/2017
Der Gemeinderat der Stadt Neckarsulm hat im Jahr 1974 beschlossen, auf dem frei werdenden Krankenhausgelände im Sulmtal eine Gemeinschaftshalle zu planen. Sie sollte die Bereiche Sport, Kultur und Freizeit, nach Funktionen getrennt, aber unter einem Dach übergreifend zusammenfassen.
Das Gebäude wurde nach knapp zweijähriger Bauzeit im Jahr 1979 eingeweiht. Im Jahr 1984 erhielt die Halle einen Anbau mit einem kleinen Saal, sowie zusätzliche Büroräume. Des Weiteren sind im Laufe der Jahre verschiedene kleinere Anbauten erfolgt.
Kubus360 wurde im Mai 2017 beauftragt eine Bestandsanalyse der Immobilie durchzuführen. Die jeweiligen Bauteile, sowie die Zustände der Innen- und der Außenoberflächen wurden dabei detailliert erfasst. Für die technischen Anlagen erfolgte eine Begehung durch Fachplaner von Heizung, Statik, Lüftung, Sanitär und Elektro. Zudem erstellte Kubus360 eine detaillierte Analyse des Gebäudes im Rahmen einer „Baubeschreibung“.
Durch unsere Untersuchung erhielt die Stadt Neckarsulm eine transparente Übersicht der notwendigen aktuellen und zukünftigen Instandsetzungsmaßnahmen (jahresweise und bauteilweise).
Aufgaben: Bestandsanalyse, Ermittlung Investitionsrückstau und Investitionsbedarfe der zukünftigen Jahre, Aufarbeitung bestehender Bedarfsanalyse und Abgleich mit der Ist-Situation, Ermittlung von Qualitäten und Quantitäten eines Neubaus in Varianten, Verbrauchskostenanalyse
Leistung: Immobilienportfolio-Management
Auftraggeber: Stadt Neckarsulm
Standort: Neckarsulm
Untersuchte BGF: ca. 4.200 m²
Anzahl der Gebäude: 2 Immobilien
Nutzungen: Sporthallen
Projektzeitraum: 09/2016 – 03/2017
Die Stadt Neckarsulm hat ihren Namen von der Lage nahe der Mündung der Sulm in den Neckar. Der Nebenfluss Sulm gibt auch einer der beiden, im Rahmen des Immobilienportfolio-Managements untersuchten Sport- und Turnhallen ihren Namen. Die Sulmturnhalle, eine Einfeldhalle mit integrierter Kegelbahn. Die zweite Halle (Pichterichhalle - Dreifeldhalle) liegt unmittelbar neben der Sulmturnhalle. Beide Hallen dienen in erster Linie dem Vereins- und Schulsport.
Kubus360 untersuchte im Rahmen einer Bestandsanalyse die Sportstätten und ermittelte basierend auf den Ergebnissen den Investitionsrückstau und die Investitionsbedarfe der zukünftigen Jahre. Durch diese Arbeitsschritte konnte dem Auftraggeber Transparenz über die Bestandssituation und Klarheit über die erforderlichen finanziellen Mittel zum wirtschaftlichen und funktionellen Erhalt der Hallen aufgezeigt werden. Neben der Beteiligung von Fachingenieuren in den Bereichen der technischen Gebäudeausrüstung (Elektro und Heizung, Lüftung, Sanitär), wurde der Bestandsbau „Sulmturnhalle“ auch hinsichtlich Baukonstruktion und schadstoffbelasteter Materialien untersucht.
Zusätzlich analysierte Kubus360 auf Basis einer Bedarfsermittlung und durch Abgleich der Belegungsplanung die Kapazitäten der Bestandssituation. Aufgrund von Rückschlüssen aus allen Untersuchungsergebnissen wurde auch ein möglicher Neubau der Sulmturnhalle vertiefend betrachtet und in Varianten und Modulen dargelegt.
Der Abschluss der Untersuchung beinhaltete eine Analyse der Verbrauchskosten in definierten Szenarien. Die Entwicklung der Verbrauchskosten über den Lebenszyklus der Immobilie hinweg bietet eine zusätzliche Entscheidungsgrundlage im Hinblick einer nachhaltigen Entwicklung des Immobilienbestands für den Auftraggeber.
Aufgaben: Bestandserfassung, Bewertung des Gebäudebestands, Darstellung von Nutzungs-/ Mietverhältnissen, Erarbeitung von Optimierungsmöglichkeiten
Leistung: Immobilienportfolio-Management
Auftraggeber: Erzbischöfliches Bauamt Heidelberg
Standort: Heidelberg
Untersuchte BGF: 68.000 m²
Anzahl der Gebäude: 80 Immobilien
Nutzungen: Sakralräume, Gemeindezentren, Kindergärten, Pfarrhaus+ und Pfarrverwaltungen
Projektzeitraum: seit Oktober 2016
Seit Januar 2015 bilden elf katholische Pfarrgemeinden in Heidelberg und die Pfarrgemeinde St. Joseph in Eppelheim eine einzige Seelsorgeeinheit: die Katholische Stadtkirche Heidelberg. Zu ihr gehören rund 40.000 Katholiken in den beiden Städten, damit ist sie die größte Seelsorgeeinheit in der Erzdiözese Freiburg.
Der vorhandene Immobilienbestand kann mit den momentan zur Verfügung stehenden sowie den zukünftig zu erwartenden finanziellen Mitteln langfristig nicht gehalten und unterhalten werden. Es bedarf einer strukturellen Reform des Gebäudebestandes auf der Ebene jeder Kirchengemeinde/ Seelsorgeeinheit.
Die Erzdiözese wird durch Kubus360 in ihrem Prozess der Anpassung und Konzentration der Immobilien und Flächen auf den tatsächlich notwendigen und finanzierbaren Bedarf einer Kirchengemeinde unter Berücksichtigung der pastoralen Zukunftsperspektiven intensiv durch Kubus360 unterstützt. Die Untersuchung des Immobilienbestands hat vor allem eine Bestandserfassung, eine Optimierung der Raumqualitäten und Raumstrukturen, eine Reduzierung der Flächen und der Unterhaltungs- sowie Betriebskosten (insbesondere Energieeinsparung) und eine Verbesserung der Nutzungsmöglichkeiten (flexible Nutzung, Mehrfachnutzung) zum Ziel.
Leistungen: Strukturelle Untersuchung, Masterplanung im Auftrag für SpOrt concept
Auftraggeber: Gemeinde Loßburg
Standort: Loßburg
BGF: ca. 12.000 m²
Projektkosten: variantenabhängig, ca. 11 - 21 Mio. Euro brutto
Projektzeitraum: 03/2015 - 10/2016
Kubus360 GmbH wurde von der Gemeinde Loßburg beauftragt, eine Studie zur strukturellen Untersuchung und Masterplanung des Standorts „Schulzentrum Loßburg“ anzufertigen. Durch die Ausarbeitung eines ganzheitlichen Konzeptes sollten die einzelnen Vor- und Nachteile aufgezeigt werden, um die bestmögliche Lösung hinsichtlich Investitions- und Betriebskosten, sowie entsprechend notwendigen Funktionen aufgezeigt werden.
Eine solche Untersuchung wird folgendermaßen aufgebaut: 1. Analyse des Ist-Zustandes mit Bestandsaufnahme der Gebäude (Zustandsbewertung Gebäude und Nutzungsanalyse). 2. Analyse des Soll-Zustandes mit Bedarfsermittlung des zukünftigen Raumbedarfs. 3. Strukturelle Untersuchung mit Masterplanung (mögliche Neuordnung/Umstrukturierung des Gesamtgeländes auf Basis der Sollplanung) einschließlich Untersuchungen zu unterschiedlichen Lösungsmöglichkeiten und Erstellung eines Kostenrahmens.
Hier wurden, auf einem mit der Gemeinde abgestimmten Raumprogramm basierend, drei Varianten inclusive Kostenrahmen erarbeitet und der Gemeinde vorgestellt. Zusätzlich wurde eine bestehende Betriebskostenprognose für das Hallenbad auf Plausibilität geprüft und mögliche Förderprogramme gefiltert. Mit einer Empfehlung zum weiteren Vorgehen wurde die Untersuchung abgeschlossen.
Leistungen: Machbarkeitsstudie im Auftrag für SpOrt concept. Bedarfsplanung mit Machbarkeitsstudie Friedrich-Ludwig-Jahn Sportpark
Auftraggeber: Senatsverwaltung für Inneres und Sport und Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt Berlin
Standort: Berlin
BGF: Gebäude Bestand: 106.180 m² / Sportfreianlagen: 56.350 m²
Projektkosten: variantenabhängig, ca. 115 - 149 Mio. Euro brutto
Projektzeitraum: 04/2014 - 12/2014 und 08/2016 - 09/2016
Die Stadt Berlin beabsichtigt den Friedrich-Ludwig-Jahn-Sportpark schrittweise als innerstädtische Sportanlage für Kita-, Schul-, Universitäts- und Vereinssport zu sanieren und zu modernisieren. Außerdem soll hier ein zentraler Standort des Berliner Behindertensports entwickelt werden.
Ziel der Maßnahme ist eine langfristige Entwicklung des gesamten Geländes unter Berücksichtigung gestalterischer sowie wirtschaftlicher Gesichtspunkte und Folgekosten. Im Rahmen einer Machbarkeitsstudie sollen dafür notwendige Maßnahmen, wie z.B. Sanierung/Neubau des großen Stadions, Errichtung weiterer gedeckter und ungedeckter Sportanlagen, Büroflächen und Parkflächen untersucht werden. Insbesondere die Integration von zukunftsweisenden Technologien zur Energiegewinnung/-einsparung und -speicherung unter Berücksichtigung von wirtschaftlichen Gesichtspunkten und Folgekosten sind Projektziele.
Als Ergebnis dokumentiert die Machbarkeitsstudie den Masterplan und eine ausgearbeitete Vorzugsvariante auf Grundlage von alternativen Wirtschaftlichkeitsuntersuchungen.
Die Darstellung des Gesamtkostenplans beinhaltet die schrittweise Ausführung mit entsprechender Zuordnung der anteiligen Kosten, Baupreissteigerungen und Mehraufwendungen für phasenweise Ausführung.
Im Detail wurde für einzelne Bauteile und Anlagen (Bsp. Stadion) in Varianten überprüft ob Umbau, Erweiterung, Sanierung oder Neubau und mit welchen Schnittstellen und Abhängigkeiten zeilführend ist. Gleichzeitig wurde der Nachweis der Machbarkeit unter Beteiligung der relevanten Fachplaner Behörden und Kostenträger anhand von schematischen Planunterlagen geführt.
Aufgabe: Bestandsanalyse, Entwicklung von Optimierungsvarianten, strategisches Immobilienkonzept als Masterplan, Immobiliendatenbank
Leistung: Immobilienportfolio - Management
Auftraggeber: Sankt Josefshaus Herten
Standort: Hauptstandort Herten sowie weitere Immobilien im badischen Raum
Untersuchte NGF: 83.613 m²
Anzahl der Gebäude: 55 Immobilien
Nutzungen: Betriebs- und Werkstätten sowie Pflege- und Wohnheime
Projektzeitraum: 08/2015 - 05/2016
Das Sankt Josefshaus Herten ist ein gemeinnütziges Sozialunternehmen mit einer über 135-jährigen Tradition im Dreiländereck. Gegründet durch den Hertener Pfarrer Karl-Rolfus begleitet alte und behinderte Menschen auf ihrem Lebensweg.
Das St. Josefshaus zählt zu den ersten Einrichtungen für Menschen mit Behinderungen in Deutschland. Im südbadischen Raum ist das St. Josefshaus der erfahrenste Träger in der Arbeit mit behinderten Menschen. Derzeit betreuen rund 950 Mitarbeiter an sieben Standorten 900 Menschen mit Behinderungen. Im Rahmen einer Bestandsbewertung der Immobilien konnten die Instandhaltungskosten und der Sanierungsaufwand der jeweiligen Gebäudekomplexe in den nächsten Jahren ermittelt werden. Dabei wurde der Zustand des Bauwerks ebenso wie die Haustechnik bewertet.
Im Zuge der Immobilienbewertung wurden auch die Pflege- und Wohnheime auf Einhaltung der Anforderungen der Landesheimbauverordnung geprüft. Bei Räumen die diese Bedingungen nicht erfüllen konnten, wurden effiziente Umstrukturierungsvarianten erarbeitet und mit dem Auftraggeber abgestimmt.
Die Umstrukturierungspläne wurden anschließend monetär bewertet und wurden zur Entscheidungsfindung herangezogen. Die final abgestimmten Pläne wurden in Verbindung mit einem Gesamtkonversionsplan bei der Heimaufsicht zur Prüfung und Genehmigung eingereicht.
Leistung: Immobilienkonzept
Auftraggeber: katholisches Stadtdekanat Verwaltungszentrum
Standort Stuttgart
Untersuchte NGF: ca. 140.000 m²
Anzahl der Gebäude: ca. 250
Nutzungen: Kirchen, Pfarrhäuser, Gemeindehäuser, Kitas, Wohnungen
Projektzeitraum: 03/2014 - 12/2015
„Aufbrechen – Katholische Kirche in Stuttgart“; ein Projekt welches das Ziel beinhaltet, eine Neuausrichtung des Katholischen Stadtdekanats Stuttgarts zu forcieren und auf fortlaufende demografische und gesellschaftliche Entwicklungen zu reagieren. Eine Aufgabe, die sich aus einer Vielzahl einzelner Bausteine zusammensetzt und als einer der zentralen Bestandteile das Segment Immobilien beinhaltet. Die Katholische Kirche Stuttgart ist eine Institution mit einem breit gefächerten Immobilienbestand. Auf über 45 Kirchengemeinden verteilen sich hauptsächlich Kirchen, Pfarr-und Gemeindehäuser, Kindertagesstätten und Wohneinheiten. Diese Vielzahl an Immobilien fordern einen hohen Investitionsbedarf, der in den vergangenen Jahren an vielen Objekten vernachlässigt wurde und zu einem großen Bauunterhaltungs- und Modernisierungsrückstau geführt hat.
Kubus360 wurde in einer Untergliederung von fünf Vergabepaketen beauftragt einen Immobilienbestand von über 250 Einheiten aufzunehmen und den Investitionsrückstau, als auch die Investitionshöhe für die zukünftigen Jahre darzulegen.
Bei einer Begehung der Objekte wurden die Fassadenelemente, als auch die Bodenmaterialen im Innenbereich Quantitativ und Qualitativ erfasst. Diese Ermittlung der zukünftigen Investitionskosten gibt Transparenz hinsichtlich benötigter finanzieller Mittel über einen weiten Zeitraum im Umfeld eines sehr komplexen Immobilienbestands. Darüber hinaus bildet diese Transparenz die Entscheidungssicherheit das Thema „Aufbrechen der Katholischen Kirche Stuttgart“ hinsichtlich des Immobiliensegments aus wirtschaftlicher Sichtweise zu bewerten und gegebenenfalls eine strukturelle Neuordnung voranzutreiben.
Aufgaben: Bestandsanalyse, Entwicklung Umstrukturierungskonzeption, strategische Immobilienkonzeption, Wirtschaftlichkeitsbetrachtung
Leistung: Immobilienportfolio-Management
Auftraggeber: Johannes Diakonie Mosbach e.V.
Standort: Schwarzach
Untersuchte NGF: 33.000 m²
Anzahl der Gebäude: 24 Immobilien
Nutzungen: Wohnheime für Menschen mit Behinderung
Projektzeitraum: 01/2015 – 10/2015
Die Johannes Diakonie Mosbach, als Einrichtung der Behindertenhilfe unterliegt den Bestimmungen der LHeimBauVO und ist somit verpflichtet, die Wohnbereiche an die gesetzten Maßgaben anzupassen.
Die Untersuchung der Ist-Situation und der hierauf folgenden Anpassungsprozesse von insgesamt 24 Objekten wurde von Kubus360 durchgeführt.
Auf Grundlage der Bestandsunterlagen die durch Kubus360 aufgearbeitet wurden, wurden die Grundrisse auf Konformität der LHeimBauVO geprüft. Abweichungen bezüglich Raumbreiten- und Flächenabweichungen von Bewohnerzimmern wurden ebenso dokumentiert und in den Plänen farblich gekennzeichnet wie die auf die Anzahl der Bewohner abgestimmte Aufenthaltsflächen und Sanitäreinrichtungen.
Im weiteren Projektverlauf wurden die Grundrisse durch planerische Konzeptionen und strategische Überlegungen überarbeitet, mit dem Ziel die Bestimmungen der LHeimBauVO zu erfüllen und dennoch die notwendige Anzahl an Bewohnerplätzen zu erhalten. Die Folgen der Umstrukturierungsmaßnahmen zeigten sich in vielen Objekten durch einen hohen Eingriff in die Bestandsgrundrisse. Diese Umstrukturierungsmaßnahmen wurden ebenfalls in Grundrissplänen grafisch aufgezeigt.
Um eine abschließende Aussage auch über monetäre Aspekte und die wirtschaftliche Tragfähigkeit der Objekte tätigen zu können wurden im Anschluss Kosten der reinen Umstrukturierung, untergliedert in Baukonstruktion und technische Anlagen, und die sich hieraus ergebenen Veränderungen der Lebenszykluskosten ermittelt.
Leistungen: Immobilienportfolio – Management. Bestandsanalyse, Entwicklung von Optimierungsvarianten, strategisches Immobilienkonzept als Masterplan, Immobiliendatenbank
Auftraggeber: Stadt Albstadt
Standort: Albstadt
Untersuchte NGF: 31.204 m²
Anzahl der Gebäude: 21 Immobilien
Nutzungen: Sporthallen, Turn- und Festhallen, Veranstaltungshallen, sonstige Sportgebäude
Projektzeitraum: 05/2013 – 10/2015
Seit den frühen 80er Jahren gilt Albstadt als Sportstadt und soll diesem Namen weiterhin gerecht bleiben. Inhalt der Untersuchung waren die bestehenden 21 Sport- und Veranstaltungsstätten überwiegend aus den 1950er, 1960er und 1970er Jahren.
Im Rahmen einer Bestandsbewertung der Immobilien konnten die Instandhaltungskosten und der Sanierungsaufwand der jeweiligen Gebäudekomplexe in den nächsten Jahren ermittelt werden. Dabei wurde der Zustand des Bauwerks und der Haustechnik ebenso bewertet wie Brandschutz und Tragwerk.
Basis für die Entwicklung des darauf basierenden Masterplans war die parallel durchgeführte Sportentwicklungsplanung durch das Büro IKPS. Dabei wurden die Flächenbedarfe für den Schul- und Vereinssport der nächsten Jahre ermittelt.
Durch die enge Verzahnung beider Untersuchungen erhielt die Stadt Klarheit darüber, welche Gebäude aufgrund der Bausubstanz, der Nutzungskosten und der Anforderungen an die Nutzung und die Bedarfe benötigt werden. Es wurde gemeinsam mit den Beteiligten Fachleuten eine strategische Entwicklung und Neukonzeption erarbeitet.
Die Zusammenführung der Lebenszykluskostenbetrachtung und der künftig zu erwartenden Bedarfe verhilft der Stadt Albstadt zukünftig gezielt Investitionsentscheidung zu treffen.
Leistungen: Immobilienportfolio – Management. Bestandserfassung, Bewertung des Gebäudebestands, Darstellung von Nutzungs-/ Mietverhältnissen, Erarbeitung von Optimierungsmöglichkeiten, Prüfung von baurechtlichen Rahmendaten
Auftraggeber: Katholische Kirchenpflege Verwaltungsaktuariat Nürtingen
Standort: Nürtingen
Untersuchte NGF: 3.000 m²
Anzahl der Gebäude: 5 Immobilien
Nutzungen: Sakralräume, Gemeindehäuser, Wohnung
Projektzeitraum: 05/2015 – 08/2015
Für die Katholische Kirchenpflege Nürtingen erfolgte eine Untersuchung von fünf Standorten unter Berücksichtigung der Bestandsgebäude. Dabei lag der Schwerpunkt auf der Ermittlung der Sowieso-Kosten und der zukünftig notwendigen Investitionen. Als weiterer Schritt erfolgte eine Ermittlung von Abweichungen des Bestandes zu den zukünftig notwendigen Nutzungen.
Durch Kubus360 wurde eine Untersuchung von Optimierungsmöglichkeiten durchgeführt, um mögliche Flächendefizite oder Flächenüberschüsse abzubauen. Dabei wurde von Kubus360 die baurechtlichen Voraussetzungen der Standorte untersucht.
Aufgaben: Bestandsanalyse der Investitionskosten Z05 / Z20,Immobiliendatenbank
Leistung: Immobilienportfolio-Management
Auftraggeber: Pommerscher Diakonieverein e.V.
Standort: Züssow
Untersuchte NGF: ca. 17.000 m²
Anzahl der Gebäude: 21 Immobilien
Nutzungen: Wohnungen, Pflegeheim, Tagungshotel, Gärtnerei, Wäscherei, Großküche, Verwaltung / Kantine, Lagerhalle, Ergotherapie, Hofladen
Projektzeitraum: 08/2014 – 02/2015
Im Jahr 1991 wird der Pommersche Verein – Züssow e.V. gegründet und übernimmt die Trägerschaft von ehemals kommunalen Wohn- und Pflegeeinrichtungen. Im Jahr 2008 verlegte der Pommersche Diakonieverein e. V. seinen Sitz in die Universitäts- und Hansestadt Greifswald.
Der Verein ist mit seinen vielfältigen Dienstleistungsangeboten in der gesamten Region Vorpommern vertreten. An den unterschiedlichen Standorten bietet der evangelische Träger soziale Dienstleistungen in den Bereichen „pflegen“, „assistieren“ und „arbeiten“ an. Die Angebote richten sich an Menschen mit körperlichen, geistigen und seelischen Beeinträchtigungen.
Inhalt der Untersuchung waren die bestehenden 21 Betriebs- und Werkstätten sowie Pflege- und Wohnheime überwiegend aus den 1950er, 1970er und 1990er Jahren am Standort Züssow.
Im Rahmen einer Bestandsbewertung der Immobilien konnten die Instandhaltungskosten und der Sanierungsaufwand der jeweiligen Gebäudekomplexe in den nächsten Jahren ermittelt werden. Dabei wurde neben dem Zustand des Bauwerks selbstverständlich auch die Haustechnik mit bewertet.
Aufgabe: Stiftung des Landes Niedersachen für berufliche Rehabilitation, Berufsförderungswerke Bad Pyrmont und Weser-Ems.
Leistungen: Bestandsanalyse, Quantifizierung und Kategorisierung der Instandsetzungskosten, Entwicklung von Nutzungsoptimierung, Entwicklungsvarianten für das Areal, strategisches Immobilienkonzept, Wirtschaftlichkeitsanalysen, Potentialanalyse, Immobiliendatenbank
Auftraggeber: BFW – Bad Pyrmont
Standort: Bad Pyrmont
Untersuchte NGF: 42.300 m²
Anzahl der Gebäude: 18 Immobilien
Nutzungen: Berufsförderungswerk Ausbildung incl. Werkstätten, Internaten, Fachdiensten, Verwaltung, Freizeitbereiche, Mensa
Projektzeitraum: 09/2012 – 03/2013
Das BFW Bad Pyrmont verfügt über einen Gebäudebestand von 18 Immobilien, überwiegend aus den 1950er, 1970er und 1990er Jahren. Der Zustand der Gebäudesubstanz ist den Baujahren entsprechend. Die Gebäude sind teilweise über Verbindungsgänge miteinander verbunden. Das Gesamtareal ist durch die Winzenbergstraße auf zwei Standorte verteilt.
Zielsetzung der Untersuchung war eine Verkleinerung des Standorts in Bad Pyrmont mit einer Reduzierung der Ausbildungsplatzzahlen sowie der Internatsplätze um ca. 30%.
Kubus360 entwickelte einen Masterplan für den Immobilienbestand, der diese Entwicklung aufnimmt und die zukünftig notwendigen Flächen optimal darstellt. Gleichzeitig wird dabei transparent aufgezeigt, wie sich die Aufwendungen für Instandhaltungen / Instandsetzungen und Versorgungskosten reduzieren und optimieren lassen.
Aufgaben: Bestandsanalyse, Entwicklung Optimierungsvarianten, städtebauliches Konzept, strategisches Immobilienkonzept, Wirtschaftlichkeitsanalyse
Leistung: Immobilienportfolio-Management
Auftraggeber: Johannes-Diakonie Mosbach e.V.
Standort: Mosbach und Schwarzach
Untersuchte NGF: 160.000 m²
Anzahl der Gebäude: 100 Immobilien
Nutzungen: Schulen, Wohnheime und Internate, Verwaltung, Berufsbildungswerk, Werkstätten, Neurologisch-Psychiatrische Klinik
Projektzeitraum: 11/2010 – 09/2012
Die Johannes-Diakonie ist Träger eines großen Immobilienbestands in Schwarzach und Mosbach. Die Immobilien weisen zum Teil einen hohen Investitionsrückstau auf und müssen in naher Zukunft saniert werden. Aufgrund der Forderung nach Sozialer Inklusion werden sich außerdem die Komplexstandorte in Bezug auf die Wohnnutzung verringern.
Nachhaltiges Konzept.
Durch die tiefgehende Analyse der Gebäude können die Investitionskosten jedes Gebäudes für die nächsten 20 Jahre detailliert ermittelt werden. Somit erhält die Johannes-Diakonie ein klares Bild über den aktuellen Investitionsbedarf und zukünftige Instandhaltungskosten und kann mit den Ergebnissen ihren Haushalt sinnvoll planen. Gemeinsam mit der Johannes-Diakonie wurde eine nachhaltige Strategie für die beiden Standorte entwickelt, die eine zielgerichtete und systematische Planung, Steuerung und Kontrolle des Immobilienbestands ermöglicht.
Aufgaben: Bestandsanalyse, Entwicklung von Nutzungsvarianten, Wirtschaftlichkeitsanalysen, strategisches Immobilienkonzept
Leistung: Immobilienportfolio-Management
Auftraggeber: Nikolauspflege Stiftung für blinde und sehbehinderte Menschen, Stuttgart
Standort: Stuttgart
Untersuchte NGF: 32.000 m²
Anzahl der Gebäude: 29 Immobilien
Nutzungen: Schulen, Wohnheime und Internate, Verwaltung, Berufsbildungswerk, Werkstätten
Projektzeitraum: 09/2009 – 09/2010
Die Nikolauspflege ist seit über 150 Jahren Dienstleister für blinde und sehbehinderte Menschen. In den letzten Jahren hat sich die Angebotsstruktur jedoch stark verändert. Diese Entwicklung sollte Kubus360 in die Portfolioanalyse aufnehmen, um den Gebäudebestand dahingehend zu optimieren.
Transparenz durch Analyse.
Kubus360 führte zunächst eine digitale Bestandsanalyse des Immobilien-Portfolios durch. Dadurch konnten wir die erforderliche Transparenz für zukünftige Investitionen schaffen.
Konzepte für optimale Nutzung.
Die zukünftigen Entwicklungen insbesondere im schulischen Bereich vorauszuplanen und sich auf den dafür notwendigen Flächenbedarf festzulegen, fiel nicht leicht. Unsere strategischen Nutzungskonzepte für die jeweiligen Gebäude wurden flexibel gestaltet, um Entwicklungen in verschiedene Richtungen individuell zu berücksichtigen. Für den Standort Kräherwald erstellte Kubus360 verschiedene Restrukturierungsvarianten und Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen, die aufzeigten, wie sich der dortige Nutzungsmix der Immobilien optimal gestalten lassen könnte.
Mehr Sicherheit bei Entscheidungen.
Durch die Untersuchungen erhielt die Nikolauspflege Klarheit darüber, welche Gebäude aufgrund der Substanz und der Anforderungen an Nutzung und Flächeneffizienz langfristig entfallen sollten. Diese strategische Ausrichtung gibt die Sicherheit, im operativen Bereich sinnvolle Investitionsentscheidungen zu treffen. Kubus360 unterstützte die Nikolauspflege gleichzeitig beim Aufbau einer eigenen Facility-Management-Abteilung und deren organisatorischen Implementierung.
Aufgaben: Bestandsanalyse, Entwicklung von Nutzungsvarianten, Wirtschaftlichkeitsanalysen, strategisches Immobilienkonzept
Leistung: Immobilienportfolio-Management
Auftraggeber: Das Diak e.V.
Standort: Schwäbisch Hall
Untersuchte NGF: 95.000 m²
Anzahl der Gebäude: 65 Immobilien
Nutzungen: Behindertenhilfe, Altenhilfe, Verwaltung, Schulen, Kindergärten, Wohnen, Tagesklinik
Projektzeitraum: 02/2009 – 11/2009
Der diakonische Dienstleister für alte, kranke und behinderte Menschen besitzt ein Immobilienportfolio mit nahezu 70 Immobilien – überwiegend am Komplexstandort am Ortseingang Schwäbisch Hall gelegen. Die schwierige Hanglage des Hauptstandorts, der teilweise überalterte Immobilienbestand und der veränderte Bedarf an Flächen und Qualitäten machten eine Optimierung des Portfolios erforderlich.
Weitreichende Überlegungen.
Zunächst wurden die bereits subjektiv festgestellten Flächenüberschüsse unter Berücksichtigung von Flächen-Benchmarks objektiv belegt. Für einen Großteil der Gebäude wurde ein Investitionsbedarf ermittelt. Daher wurden weitreichende Wirtschaftlichkeitsüberlegungen in das Gesamtkonzept mit einbezogen.
Synergien schaffen Potenziale.
Auf Basis von Bestandsanalyse und Flächenüberschüssen entwickelten wir mit den Geschäftsbereichen zukünftige Nutzungskonzepte, um diese dann in den Restrukturierungsvarianten des Portfolios abzubilden. Dabei wurde die Gebäudesubstanz bewertet, es wurden Möglichkeiten der Nutzungsänderung von Gebäuden und die dafür notwendigen Aufwendungen ermittelt, sowie die erforderlichen internen Mieten. Durch Synergien im Bereich von Infrastrukturflächen (Besprechungszimmer, Teeküchen, etc.) konnten wir Potenziale für höhere Flächeneffizienz sichtbar machen.
Einsparmöglichkeit von 15 %.
Durch die Optimierung von Flächen und die Reduzierung auf das Kerngeschäft konnte Kubus360 eine Einsparmöglichkeit der Flächen von 15 % nachweisen. Diese Flächeneinsparungen verringern die zukünftig notwendigen Instandhaltungen und Instandsetzungen sowie die Nutzungskosten für Energie, Reinigung und andere Betriebskostenfaktoren erheblich.
Leistung: Immobilienkonzept
Auftraggeber: Difäm e.V., Tübingen (Deutsches Institut für ärztl. Mission)
Standort: Tübingen
Untersuchte NGF: 14.000 m²
Anzahl der Gebäude: 12 Immobilien
Nutzungen: Klinikum, Pension, Wohnen, Verwaltung
Projektzeitraum: 03/2009 – 10/2009
Das nahezu hundert Jahre alte Krankenhaus des Difäm hat sich von einem reinen Tropengenesungsheim zu einer Akutklinik mit den Schwerpunkten Alters- und Palliativmedizin gewandelt.
Die seit der Gründung fast unveränderte Gebäudestruktur kann die Anforderungen an moderne Standards nicht mehr erfüllen, gleichzeitig sind dringende Instandsetzungsmaßnahmen erforderlich. Umfangreiche Sanierungen in den 80er und 90er Jahren konnten die strukturellen Mängel nicht verbessern.
Optimierung und frühzeitige Planung.
Ziel unserer Analyse war die Einbindung einer Palliativstation und eine Verbesserung der Bestandssituation im Bereich der Patientenzimmer. Zudem sollte für das Difäm die Möglichkeit geschaffen werden, Investitionen frühzeitig zu planen, um strategische Überlegungen aus dem operativen Bereich mit einzubeziehen.
Neubau statt Erweiterung.
Im Rahmen der Untersuchungen wurden verschiedene alternative Umstrukturierungsvarianten für das Difäm geprüft. Dabei gingen wir zunächst von einer Erweiterung des Bestands aus. Durch Einbindung des städtebaulichen Entwurfs, der Darstellung der Auswirkungen auf den Cashflow sowie durch Einbeziehung der realisierbaren Potenziale innerhalb der entwickelten Varianten konnten wir jedoch darlegen, dass nur ein neues Bettenhaus den notwendigen Anforderungen gerecht werden kann.
Wirtschaftlichkeit sichtbar gemacht.
Durch die Berücksichtigung eines Energiekonzepts und der Neuordnung der Infrastrukturgebäude (Integration der Verwaltung in den bestehenden Klinik-Altbau) konnte die Wirtschaftlichkeit der Neubauvariante klar nachgewiesen werden.
Leistung: Immobilienportfolio-Management
Auftraggeber: BfW Schömberg e.V.
Standort: Schömberg
Untersuchte NGF: 30.000 m²
Anzahl der Gebäude: 19 Immobilien
Nutzungen: Verwaltung, Schulen, Wohnen, Werkstätten
Projektzeitraum: 11/2007 – 03/2009
Seit 1964 verhilft das BfW Schömberg Menschen, die ihren Beruf aus gesundheitlichen Gründen nicht mehr ausüben können. Durch die Qualifizierungsmaßnahmen in vielen unter-schiedlichen Berufen ist der Bedarf nach Gruppenräumen hoch, die Auslastung dieser Räume jedoch eher gering.
Komplexe Aufgabenstellung.
Ziel des Projekts war es, die Raumauslastung zu verbessern und die Aufwendungen für das Anlagevermögen zu minimieren. Die größte Herausforderung dabei war es, die jährlich wechselnden Teilnehmerzahlen in den verschiedensten Qualifizierungsmaßnahmen mit einzubeziehen.
Lösungen für den gesamten Nutzungszyklus.
Nach der Bestandsanalyse wurden gemeinsam Benchmarks für Qualitäten und Raumquantitäten (Größen und Auslastungsziele) gebildet. Auf dieser Basis erarbeiteten wir die Umstrukturierungsvarianten. Dabei stellten wir mittels Raumbelegungsplänen verschiedene Nutzungsmöglichkeiten der Räume dar, die diskutiert und optimiert wurden. Dabei wurden stets auch die notwendigen Investitionen für das jeweilige Gebäude im nächsten Nutzungszyklus berücksichtigt.
Ergebnisse.
Kubus360 ermittelte ein Einsparungspotenzial innerhalb der Nutzungskosten für Energie, Reinigung etc. von 15 % jährlich bei einer Umsetzung des strategischen Immobilienkonzepts. Diese Einsparungen werden insbesondere durch eine Konzentration der Nutzung auf das Kerngeschäft „berufliche Rehabilitation“ und eine Investition in die dafür notwendige Gebäudesubstanz erreicht. Das Konzept bleibt damit bei den notwendigen Investitionen für Instandsetzung und Umbau unter den „Sowieso-Kosten“ des aktuellen Gebäudebestands.
Aufgaben: Bestandsanalyse, Beratung, strategisches Immobilienkonzept
Leistung: Immobilienportfolio-Management
Auftraggeber: Diakonie Stetten e.V., Kernen-Stetten
Standort: Kernen-Stetten
Untersuchte NGF: 187.000 m²
Anzahl der Gebäude: 180 Immobilien
Nutzungen: Behindertenhilfe, Altenhilfe, Verwaltung, Werkstätten, Schulen, Wohnen
Projektzeitraum: 01/2007 – 03/2008
Für den gewachsenen Immobilienbestand der Diakonie Stetten standen große Veränderungen an:
Im Sinne einer Dezentralisierung sollen Komplexstandorte aufgelöst werden, vorhandene Gebäude müssen an neue Anforderungen angepasst und neue Potenziale aktiviert werden.
Kubus360 wurde mit einer Portfolioanalyse und einer strategischen Ausrichtung des Immobilienportfolios beauftragt.
Dabei wurde – im Rahmen einer Cashflow-Analyse – zu allen Varianten stets die finanzielle Auswirkung der Anpassungen für den operativen Betrieb untersucht.
Eine von Kubus360 entwickelte „IPM-Datenbank“ machte Erfassung und Austausch großer Datenmengen für ein effizientes Arbeiten des gesamten Projektteams möglich.
Das Immobilienkonzept machte sichtbar, welche Ausgaben für Baunutzungskosten jährlich aufgewendet werden müssen und welche Einsparungen möglich sind. Durch die in der Folge auch von Kubus360 durchgeführte ökologische Sanierung der Heizzentrale kann die Diakonie Stetten jährlich 30% an Energiekosten einsparen. Das strategische Immobilienkonzept gilt zudem als Leitfaden für die notwendigen Investitionsentscheidungen.